Mettons les points sur les "i" à propos de l'immobilier

Sovanna SEK 23
Mettons les points sur les "i" à propos de l'immobilier

Entre l'immobilier et les Français, c'est l'amour fou. En effet, leur patrimoine est très investi sur cet actif tangible dont la plupart s'endettent à crédit. Cependant, depuis la victoire de François Hollande aux élections présidentielles, cela risque de changer ou plutôt ça l'est déjà.

Les raisons de cet attachement à la pierre

1. L'Etat nous incite à le faire avec la complicité des banques via des taux d'intérêt bas. Par ailleurs, lors de la publication des patrimoines des membres du gouvernement sur Gestion de Fortune de juillet-août 2013, vous avez constaté que c'était leur pêché mignon.

2. Un placement conseillé de génération en génération ou bien entre collègues de travail. Bref, tout le symbole d'un comportement moutonnier qui perdure avec l’assurance d’avoir un capital à la retraite ou en cas de pépin à condition de trouver un acheteur solvable. Bémol, les avis changent avec le temps à l’image des obligations d’Etats suite à l’éclatement de la crise de la zone euro.

3. Des aides fiscales généreusement données par l'Etat. C'est un bon moyen de faire tondre le particulier car avec le crédit d'impôt, il récupérera que la surcote de son investissement. Un conseil, évitez de succomber à ce montage financier.

4. L'immobilier ça montera toujours. Les Français croient toujours à ce mythe. Malheureusement, ils ont oublié qu'une bulle immobilière a éclaté entre 1987 et 1991, non à cause de la Guerre du Golfe au Koweït mais de la réunification de l'Allemagne financée à l'emprunt. Le chancelier de l'époque, Helmut Kohl, a décidé de convertir 1 mark de l’est au même cours qu’un deustch mark. Par conséquent, les taux d’intérêt ont galopé à la hausse vers 7 à 8 %. Ce qui a déclenché une déstabilisation des marchés financiers et obligataires. Preuve que les médias, à cette époque comme aujourd’hui, vous désinforment.

5. Être propriétaire, c’est le signe d’une réussite sociale, un sentiment de richesse ou d’appartenir à une élite.

Les risques adossés à l'immobilier

1. L'immobilier est facilement taxable car il n'est pas délocalisable. Pour une résidence principale, vous avez la taxe d'habitation et foncière dont leur évolution n'est pas corrélée au coût de la vie mais dépend des besoins de financement des collectivités locales. Par ailleurs, la résidence secondaire est soumise à la taxation au niveau de la plus-value.

2. Le risque locatif et d'impayés. L'Etat défendra toujours le locataire au détriment du propriétaire pour résoudre la pénurie de logements avec en plus le système d'encadrement des loyers lancé par Cécile Duflot.

3. Les imprévus d'entretien ou de travaux qui peuvent faire mal au portefeuille du propriétaire.

4. Les relations entre copropriétaires et le syndicat de copropriété à la dérive. Signe de mauvaise gestion de l'immeuble.

5. La perte de capital à ne pas négliger en cas de retournement du marché de l'immobilier. Un moment donné, il faut comprendre aux 60 % de Français propriétaires que les arbres ne montent pas jusqu'au ciel. Si ce scénario arrive, cela fera mal pour ceux qui se sont fortement endettés.

6. Le sensibilité du marché immobilier aux taux d'intérêts.

Une baisse durable du marché de l’immobilier

J'avoue que c'est une de mes convictions fortes avec la hausse de l'or.

1. Le fait que les taux soient aux plus-bas historiques est théoriquement bon pour le marché de l’immobilier. Cependant, depuis mi-2012, les prix baissent avec des disparités régionales.

2. La bulle immobilière en France est à son paroxysme avec une déconnexion par rapport aux revenus par ménage. La courbe de Friggit peut en témoigner.

3. S'endetter à crédit durant 20 à 30 ans pour accéder à la propriété, est un suicide financier si la bulle est sur le point d'exploser. En outre, les conséquences à moyen et long terme ne doivent pas être négligées : perte de pouvoir d'achat, frein à la mobilité professionnelle, taxes supplémentaires.

4. La situation précaire de la France tant au niveau économique que social, incite les Français à reporter leur projet immobilier.

5. L'immobilier n'est pas un actif à forte valeur ajoutée car c’est un frein à la compétitivité économique de la France. Par évidence, il n’est pas exportable et cela illustre le choix du déclin industriel par nos gouvernements successifs.

6. Condition première du marché du crédit immobilier, le taux de l’emprunt obligataire français à 10 ans, appelé « OAT » subira le même sort que celui des PIIGS (Portugal, Irlande, Italie, Grèce et Espagne). Depuis quelques mois, la France est dans le viseur des marchés financiers via sa future réforme des retraites dont les discussions commenceront en septembre.

Par ailleurs, les banques françaises n’ont pas encore été recapitalisées alors que dans les autres pays européens, ça a déjà commencé.

Dernières choses à savoir

- Le gouvernement en place a lancé la guerre contre les propriétaires.

- L’immobilier représente 20 % du PIB français

- Les majorités des propriétaires sont des séniors. Ses derniers seront forcés de vendre pour financer leur retraite mais auront dû mal à trouver un preneur solvable. En effet, les jeunes d’aujourd’hui sont moins riches que leurs aînés.

Commentaires

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Merci pour ces mises au points, ce qui est clair c'est que l'investissement immobilier présente ses avantages et ses inconvénients. Tout investisseur se doivent de les connaitre point par point afin pour bien mener son activité.
Sovanna SEK 10/08/2013

Dans l'immobiler, il y a plusieurs compartiments d'investissement. Sur mon blog GenY Finances, j'ai un avis plus favorable pour les SCPI. Par ailleurs, j'ai acheté un emplacement de parking extérieur il y a 6 mois. Cependant, je n'ai pas le temps de m'en occuper pour l'instant car je suis concentré sur mes investissements boursiers.

Cordialement.


Tilt 10/08/2013
Edit: "Les majorités des propriétaires sont des seniors. Ces derniers seront forcés de vendre pour financer leur retraite" -"Forcés" c'est fort comme prédiction, ils sont pas non plus à la ramassent, loin de là. -N'oubliez pas de prendre en compte les taux de logements libres, les taux de vacances qui influent le marché.
Sovanna SEK 10/08/2013

Bonjour,

Avec une France insolvable qui aura un ratio dette publique de plus 100 % du PIB dont le modèle social est à bout de souffle, les pensions de retraite seront réduit à néant dans les années à venir donc je déduis qu'il y aura une forte proportion de biens immobiliers à la vente forcée venant des retraités. 

N'oubliez que la France est le vrai maillon faible de la zone euro. Désolé de dire ça de notre cher pays.


Yann 19/08/2013
Je paye un loyer de 1500 € dans le sud de la France pour une maison estimée à: 500.000 € environ. Je paye donc 18.000 € de loyer annuel. J'ai aujourd'hui 400.000 € d'économies placés ( bourse principalement ) et me rapporte en 2012, un peu plus de 24.000 € de dividendes dont une grande partie à l'abri dans 2 PEA. Dois-je "claquer" mes 400.000 € et emprunter les 100.000 € qui me manquent pour me payer ma maison à 500.000 € ???? Certes, j'aurais un toit à moi mais c'est tout. J'économise 18.000 € de loyer mais je perd 24.000 € de dividendes qui augmentent d'ailleurs plus vite que les loyers ( sans compter les impôts fonciers, les réparations, entretien et autre ).
Laurent 19/08/2013
Bonjour, Je trouve vos arguments simplistes voir même caricaturaux. Vous dites qu’il y a une bulle car on n’est plus dans le graphique type de Friggit etc. Je pourrais vous donner des arguments démographiques qui disent que l’immobilier doit encore monter. Le principe d’une bulle c’est que personne ne sait avant qu’elle existe avant qu’elle explose : ni vous ni moi. Je vous signale quand même que dans certaine région l’immobilier a déjà baissé de 10 à 15%, ce n’est quand même pas négligeable non ? Dans la majorité des grandes villes françaises il manque énormément de logement, et le prix ont recommencé à monter. Or Paris il est toujours possible pour des jeunes couples d’acheter : les prix ne sont ceux de Monaco ou Londres... Il a existé par le passé des crises comme celle de 91 à 97, mais l’histoire nous dit que même ceux qui ont acheté au pire moment, ie 90 sont largement gagnant 10 ans plus tard. Historiquement (sur 50 ans), sur une longue période ( 10 ans) l’immobilier est le meilleur placement (prime de risque et prime de liquidité). Je pense qu’en ce moment il y a des très bons placements à faire dans l’immobilier (à Brest par exemple, on peut avoir des studios et faire du 10% de rendement…). La bourse a déjà beaucoup monté (signe de confiance en notre économie) et il y a moins de bonne affaire de ce côté. De nombreuses entreprises sont sur les plus hauts historiques, ce qui est un signe de confiance. J’ai confiance en l’avenir, et je pense que d’acheter de l’immobilier maintenant est dans tous les cas positif sur le long terme: Si l’immobilier baisse, la prochaine maison (plus grande) que j’achèterai aura elle aussi baissé et compensera la moins-value ; Si l’immobilier monte, je pourrais vendre ma maison pour en acheter une plus grande avec la plus-value. Si l’on ne fait rien, on a une chance sur deux d’être gagnant et surtout on s’expose à l’inflation.
Laurent 22/08/2013
"Si l’immobilier baisse, la prochaine maison (plus grande) que j’achèterai aura elle aussi baissé et compensera la moins-value ; Si l’immobilier monte, je pourrais vendre ma maison pour en acheter une plus grande avec la plus-value." Ce qui est valable à la baisse ne le serait pas à la hausse ? Si l'immobilier monte, le gap entre votre maison et une plus grande maison se creusera et votre plus-value ne sera d'aucun secours.
Prisca LEGRAND 03/09/2013

"La plus-value" cette stratégie pour investir dans l'imobilier semble très perturbée par cette situation instable. Là une baisse très importante notamment sur le prix des immobiliers de luxes en Suisse et en Genève sont les dernières nouvelles.

En tous cas du côté des diagnostiqueurs immobiliers ou <a href="http://www.experty.fr" title="diag immo">diag immo</a> le marché semble être propulsé surtout avec ces mesures adéquates que l'Etat ont pris afin d'encadrer les vendeurs.

Prisca LEGRAND 03/09/2013

"La plus-value" cette stratégie pour investir dans l'imobilier semble très perturbée par cette situation instable. Là une baisse très importante notamment sur le prix des immobiliers de luxes en Suisse et en Genève sont les dernières nouvelles.

En tous cas du côté des diagnostiqueurs immobiliers le marché semble être propulsé surtout avec ces mesures adéquates que l'Etat ont pris afin d'encadrer les vendeurs. 

http://www.experty.fr


GrePel 11/09/2013

Etant moi aussi d'une nature pessimiste et conservatrice je trouve pourtant votre analyse un peu réductrice bien qu'il y ai de nombreux éléments justes.

En se positionnant dans une optique de capitalisation en vu d'apprécier son confort à la retraite je défendrais tout de même l'investissement immobilier en priorité pour quelques raisons simples même si je n'ignore par les risques que vous évoquez.

Bien entendu la gestion d'un patrimoine immobilier n'est pas une sinécure. Néanmoins voici ce que je retiens.

L'immobilier est un investissement de long terme car il n'est pas liquide. Il faut donc privilégier le rendement en achetant bien avec des emprunts courts. Commencer petit et monter en puissance avec le temps.

L'immobilier est relativement corrélé à l'inflation et au coût de la vie. Si les temps sont durs au point qu'il devienne très difficile de louer, même à des loyers bas, les chances pour qu'un investissement financier soit une réussite sont elles encore plus minces. D'un côté je possède un bien immobilier même peu ou pas rentable, je fais le dos rond, les temps sont durs, de l'autre je possède de la monnaie papier/numérique susceptible de s'envoler au moindre coup de vent (défaut de paiement des états, inflation ou dévaluation, faillite et j'en passe). D'un côté je suis à même de contrôler ne serait-ce qu'un peu mon patrimoine, de l'autre je n'ai aucun contrôle. Je prendrais pour exemple celui d'une personne handicapée de mes connaissances dont les biens sont administrés par un juge des tutelles depuis plus de 40 ans. A son actif de la pierre uniquement. Les biens sont loués sagement, sans objectif de rendement pharaonique. Son patrimoine se porte à merveille. En revanche, ses frères et soeurs, dotés du même capital de départ par leur père, et aussi dans la pierre mais dont certains ont choisis de vendre, de diversifier, ou que sais-je se retrouvent aujourd'hui moins riches que leur soeur. On pourra toujours arguer qu'ils ont été mal conseillés. Peut être. Je ne reviendrais pas sur les nombreuses crises qui ont secouées les économies dans ce laps de temps, la croissances soutenue et incessante de la pression fiscale. L'administration des biens de cette personne n'a nécessité les besoins d'aucun conseiller fiscal ni aucun banquier mais le simple bon sens d'un « père de famille ».

Je crois que l'immobilier est sans doute l'un des seuls investissements dont la gestion, l'évaluation et le contrôle est à la porté de tous. On est responsable de son investissement et de sa pérennité. Pour le reste... c'est l'affaire de "professionnels", de magiciens de la finance dont le grand public retient qu'ils ont plus souvent plombés le petit investisseur en s'enrichissant eux-même que le contraire. Qu'ils n'ont jamais vu venir une crise. Les exemples sont légions. Pour être un brin provocateur je citerais Mark Twain qui disait « Mettez tous vos œufs dans le même panier – et surveillez le panier » et d'ajouter, non sans humour et toujours du même auteur « Achetez de la terre, on n'en fabrique plus ». Ce qui me fait dire que bien investir est surtout une question de bon sens.

Enfin, un investissement dans la pierre répond à un réel besoin, celui de loger des personnes. On peut imaginer tout un tas de scénario dans lesquels les français deviendraient tous propriétaires ou dans lequel l'état construirait des centaines de milliers de logements, ou encore dans lesquels la pression fiscale etc etc mais il n'en reste pas moins qu'en cas de grave catastrophe un toit reste un toit, du foncier reste du foncier, se loger reste un besoin fondamental au même titre que se nourrir.

Les seuls autres investissements naturellement durables sont les métaux précieux et les pierres (stockés dans un coffre en dur) et les oeuvres d'arts (elles aussi stockées au sec). En revanche, s'ils ne coûtent rien à posséder (pas d’entretien) ils n'ont pas non plus de rendement.

Pour conclure je dirais qu'à choisir un investissement de long terme, la pierre, malgré toutes les incertitudes et risques que vous soulevez, reste comparativement à d'autres types d'investissements l'un des plus sûrs.

Sovanna SEK 14/09/2013

Bonjour,

Pour les métaux précieux, je suis d'acord avec vous pour le rendement. Par contre, ils superforment les autres actifs en période d'instabilité ou de crise comme c'est le cas depuis 2008.

A propos de l'immobilier résidentiel, les bonnes choses ont une fin. Ceci dit tout n'est pas à jetter car il y a d'autres alternatives : SCPI, parking.

Cordialement.


Zylott 27/09/2013
Il ne faut pas acheter de l'immobilier pour faire un placement (même si ça eu payé) : on achète de l'immobilier parce qu'on en a besoin. Dans votre scénario ("les seniors forcés de vendre moins cher car les jeunes gagnent moins") : avez vous pensé au fait que nos grands parents proprio transmettent aux petits enfants ? (dans ce cas pas de vente, pas de travail pour les agents immo et pas de porte de sortie pour ceux qui n'ont pas de parent proprio ...
Sovanna SEK 27/09/2013

Effectivement, j'ai pensé sur ces facteurs qui ne sont pas à négliger. D'un autre coté, je voulais aller à l'essentiel.

Par ailleurs, je vous suggère de surveiller l'évolution des taux des OAT dans les mois à venir parce que c'est ce critère qui permet de mesurer les conditions de crédit pour l'achat d'un bien immobilier.

Cordialement.