L’immobilier ancien à Paris devient particulièrement vulnérable

Jérôme Boumengel 1
L’immobilier ancien à Paris devient particulièrement vulnérable

Selon les derniers chiffres publiés par les notaires de Paris-Ile-de-France, il s’est échangé au second trimestre 2011 à Paris intra muros 8500 appartements anciens au prix moyen de 8 150€ le mètre carré. Depuis la consolidation du marché en 2009, les prix de l’immobilier ancien à Paris intra muros ont grimpé de près de 40% contre une hausse de 25% pour la Bourse de Paris.

Sur plus long terme, la surperformance de l’immobilier ancien parisien est encore plus impressionnante : depuis l’éclatement de la bulle internet en 2000, l’indice CAC40 a enregistré une baisse de 38% alors que le prix moyen de l’immobilier a été multiplié par 2,8, passant de 2 862 €/m2 à 8 150€ /m2.

Agréé depuis 1993 par le ministère chargé du logement, l’Observatoire des Loyers (OLAP) permet de connaître sur Paris, le montant des loyers des logements du parc privé régis par la loi  du 6 juillet 1989. Sa base de données regroupe 32 000 logements dont le loyer est actualisé chaque année, par le biais de 25 000 enquêtes annuelles auprès des bailleurs, des locataires et des gestionnaires.

En combinant les statistiques sur les prix compilées par les notaires de Paris-Ile-de-France et celles de l’OLAP sur les loyers, on peut se faire une idée assez précise de la valorisation de l’immobilier, en calculant le rapport entre le prix moyen d’un appartement et le loyer annuel moyen, une sorte de Price Earning Ratio du marché de l’immobilier.

Selon les derniers calculs de l’OLAP en janvier 2011, le loyer mensuel des logements anciens à Paris se situerait à 21,6 €/m2 soit un loyer annuel de près de 259 €/m2. Le ratio de valorisation ressort donc à près de 31,5 ce qui constitue un niveau historiquement élevé. Rappelons qu’en janvier 1999, le rapport entre le prix du m/2 et le loyer annuel n’était que de 24 !

Or la crise de la dette qui sévit dans la quasi-totalité des Etats européens perturbe le refinancement des établissements bancaires. Selon certains analystes, le volume des crédits accordé par les banques devrait baisser très fortement dès 2012, et c’est le marché de l’immobilier de la revente qui sera le plus touché.

Sans compter le durcissement de la fiscalité sur les plus-values immobilières qui ne va arranger les perspectives. Avec un rendement brut moyen de seulement 2,5%, le marché de l'immobilier ancien parisien apparaît particulièrement vulnérable.

 

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loutre 18/12/2014

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