L'évaluation fiscale de l'usufruit

L'évaluation fiscale de l'usufruit

L’usufruit consiste à séparer en deux la propriété d’un bien.

  • L’usufruitier dispose de la jouissance de ce bien et de la possibilité d’en retirer des revenus.

  • Le nu-propriétaire, quant à lui, bénéficie du droit de disposer de ce bien. Il pourra entre autres vendre ce bien, pour la valeur estimée de la nue-propriété.

L’usufruit peut être :

  • viager : il est en principe acquis par succession ou encore dans le cadre d’une donation.  L’usufruit est dit viager dans la mesure où il s'éteindra au plus tard au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire recouvrant alors la propriété entière du bien.

  • temporaire : par contrat, le propriétaire d’un bien peut céder l’usufruit durant une durée déterminée. Ainsi plutôt que de prendre un logement en location sur une longue période, il peut être intéressant d’en acquérir l’usufruit.

L’usufruit s’éteindra au terme convenu et le cas échéant au décès de l'usufruitier si le décès a lieu avant le terme.

Dans les deux cas, se pose le problème de l’évaluation de l’usufruit. Si les parties demeurent libres de fixer le prix de l'usufruit et de la nue-propriété à leur gré, l’administration fiscale, quant à elle, possède ses propres règles d’évaluation.

L’évaluation fiscale de l’usufruit viager

Dans le cadre d’un usufruit viager, l’administration fiscale a mis en place une évaluation selon un barème lié à l’âge de l’usufruitier. Cette évaluation lui permet de taxer (ou pas) les donations ou successions, selon la valeur estimée de l’usufruit.

Selon ce barème, plus l’usufruitier est âgé, moindre est la valeur de l’usufruit.


Prenons un exemple :

Louis, 70 ans, fait  donation de son appartement à son fils. Il tient cependant à se réserver l’usufruit de ce logement jusqu’à son décès. L’appartement est estimé à 200 000 €.
La valeur fiscale estimée de l’usufruit est de  200 000 € x 4/10 = 80 000 €. Par opposition, la valeur fiscale de la nue-propriété est de 120 000 €, soit 200 000 € x 6/10.

Cette valeur est bien la valeur de référence qui sera prise en compte par l’administration pour appliquer les droits de mutation. Il faut rappeler encore une fois, qu’en cas de vente de la nue-propriété, le vendeur n’est pas tenu par cette évaluation et peut proposer un prix différent.

L’évaluation de l’usufruit temporaire

Quand l'usufruit n'est pas viager mais fixé pour une durée déterminée, sa valeur fiscale ne prend pas en compte l’âge de l’usufruitier, mais elle est estimée à 23% de la valeur de la pleine propriété par période de dix ans, sans possibilité de fractionnement.

Si l’usufruit temporaire d’un bien valant 200 000 € est cédé pour 8 ans, la valeur de l’usufruit est de 200 000 X O,23 soit : 46 000 €.

Au delà de 10 ans, la valeur retenue est de 46%.

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