Il y a-t-il une bulle spéculative sur l’immobilier parisien ?

Jérôme Boumengel 0
Il y a-t-il une bulle spéculative sur l’immobilier parisien ?

Les notaires parisiens viennent d’annoncer que les prix de l’immobilier ancien à Paris intra muros avaient encore progressé au cours du premier trimestre 2017. C’est ainsi que le prix moyen du m2 est ressorti à 8450€, très proche du record du troisième trimestre 2012 où les prix avaient atteint 8460€. Et pour le second trimestre, les notaires anticipent un nouveau record historique qui pourrait atteindre 8800€ dans la capitale.

Les prix peuvent-ils continuer à grimper ? L’immobilier ancien parisien n’est-il pas dans une bulle spéculative ?

Pour répondre à cette question, nous procèderons de la même démarche et utiliserons les mêmes outils qui nous avaient permis, fin 2011, d’anticiper le mouvement de correction. En effet, dès cette époque, nous mettions en garde sur la vulnérabilité du marché de l’immobilier ancien à Paris. Toutefois, contrairement à de nombreux observateurs, nous précisions qu’il fallait plutôt privilégier le scénario d’une consolidation, comme celle de 2008, et non le scénario d’une forte correction, comme dans les années 90 (http://www.tendance.com/immobilier-parisien-forte-correction-en-perspective-ou-simple-consolidation.htm).


1) Quelle valorisation pour le marché immobilier ?


Une bulle spéculative se définit comme un écart important et persistant du prix d’un actif par rapport à sa valeur fondamentale. Concernant le marché immobilier, cette définition implique de déterminer sa valeur fondamentale, puis de définir le seuil à partir duquel le marché se trouve dans une situation de bulle spéculative.

Dans notre cas, on peut se faire une idée assez précise de la valeur fondamentale des appartements anciens, en calculant le rapport entre le prix moyen d’un appartement et le loyer annuel moyen (P/L ratio), à partir notamment des données compilées par les notaires parisiens et par l’OLAP (Observatoire des Loyers).

Ce ratio, analogue au PER calculé sur les actions, se situe actuellement à un niveau de 30,5. Cela veut dire qu’il faut à peu près 30 années et demie de loyers (366 loyers mensuels) pour amortir son appartement parisien (toutes choses égales par ailleurs). Si on compare le niveau actuel à la moyenne de long terme (23 années), le marché parisien est relativement cher. Mais est-il excessif ?

Pour déterminer le seuil à partir duquel un marché est en situation de bulle, nous avons pris l’habitude, de calculer des bandes de déviation à partir des écart-types du ratio.

Au-delà de +1,5 fois l’écart-type, nous considérons la valorisation du marché comme excessive. En-deçà de -1,5 fois l’écart-type, il y a excès de pessimisme et le marché est sous-évalué. La dernière fois que le ratio P/L montrait un excès de valorisation, c’était en 2011. Dans la mesure où le ratio se situe actuellement au-dessous du seuil critique, nous estimons que la valorisation des appartements anciens à Paris est élevée, mais pas encore excessive.


  

2) Est-il encore rationnel d’acheter de l’immobilier parisien ?

L’aversion au risque pour l’immobilier parisien s’est réduite au premier trimestre 2017. La prime de risque, c'est-à-dire l’écart entre le rendement des appartements anciens parisiens et celui des emprunts d’Etat à 10 ans, est retombée à 2,3% contre un plus haut à 3,2% au second trimestre 2016. C’est un niveau élevé qui avoisine le point creux de la crise immobilière des années 90. Nous pensons que l’aversion au risque pourrait encore se réduire et revenir à proximité du seuil de 1%.

Ce scénario de retour de l’appétit des investisseurs se confirme également dans la configuration de son ratio de risque. Depuis qu’il est remonté en territoire positif au cours du dernier trimestre 2015, le ratio se maintient dans une dynamique haussière. Cette configuration indique que le momentum des prix des appartements anciens parisiens continue de surperformer leur volatilité. Dans la mesure où le ratio n’est pas dans une configuration surachetée, nous en concluons qu’il est toujours rationnel de se positionner à l’achat sur cette catégorie d’actifs.


 

3) La reprise des prix de l’immobilier parisien est-elle durable ?

Si les derniers chiffres des notaires de Paris ont fait état d’une progression des prix, ils ont également montré que celle-ci s’était accompagnée d’une augmentation des transactions. Les volumes échangés ont atteint 10380 unités, contre 8240 au cours du trimestre précédent. Nous pouvons également constater que depuis la reprise des prix, en 2016, les volumes de transactions se situent au-dessus de leur moyenne de long terme, tout en étant orientés à la hausse.

Or une progression des prix qui s’accompagne d’une augmentation des volumes, traduit une situation où c’est la courbe de demande qui se décale vers le haut. Autrement dit, la hausse des prix résulte d’une augmentation de la demande, une configuration qui confirme le retour des investisseurs et permet d’envisager une poursuite de la dynamique haussière.

En tablant sur un retour du P/L ratio sur ses plus hauts de 2011, les prix des appartements anciens peuvent encore grimper de 10% et s’approcher du seuil des 9500€ le m2.


 

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