Selon les derniers chiffres publiés par les notaires de Paris-Ile-de-France, le prix moyen des appartements anciens à Paris a continué de progresser au troisième trimestre 2011, pour atteindre le niveau historique de 8360€ le m2. On notera toutefois que pour la première fois depuis le 1er trimestre 2010, le momentum des prix a diminué. Si un chiffre ne fait pas une tendance, l’indicateur avancé calculé par les notaires parisiens, celui qui recense les promesses de vente, indique une stabilisation des prix pour le prochain trimestre.
Ces éléments n’empêchent néanmoins pas la valorisation de l’immobilier ancien parisien d’atteindre un nouveau plus haut historique. Sur la base d’un loyer moyen au m2 que nous estimons à 23,3€ pour l’année 2011, le ratio entre prix sur loyer vient de dépasser le sommet atteint lors de la précédente bulle immobilière (Cf. graphique ci-dessous). Le ratio se situe maintenant à 29,9 contre 27,7 au 1er trimestre 1991. Ce chiffre est également à comparer avec le plus bas atteint au 1er trimestre 1998 et qui se situe à 13,8 ! On peut aussi le comparer avec le Price Earning Ratio de l’indice CAC40 qui s’établit à un peu moins de 10 fois les bénéfices.
Malgré des taux d'intérêt encore relativement bas, les conditions d'accès au crédit sont aujourd'hui beaucoup plus difficiles, les banquiers réclamant davantage de garantie de solvabilité. De plus, le recentrage du Prêt à taux zéro sur l'immobilier neuf, alors qu'il contribuait pour 40% aux achats dans l'ancien, va également réduire le nombre d'acquéreurs potentiels, autant d’éléments qui devraient contribuer à l’éclatement de la bulle immobilière. Avec une prime de risque de seulement 1,3%, l’optimisme des investisseurs dans l’immobilier parisien est exagéré ; il est temps de devenir contrarien !
Commentaires