Encadrement des loyers que faut-il en penser ?

Sandrine ROUSSEAU 5
Encadrement des loyers que faut-il en penser ?

La mesure d'encadrement des loyers, en logement résidentiel, portée par Cécile Duflot était une promesse de campagne de François Hollande.

Pas de surprise donc sur l'annonce faite mardi passée, en revanche de nombreuses voix se sont élevées contre cette mesure. Est-elle nécessaire ?

Concrètement il s'agirait de bloquer l'augmentation du loyer au moment de la remise en location d'un bien si celui-ci dépasse l'indice de référence des loyers (IRL) à créer, et d'indiquer l'ancien loyer dans le bail. Cette mesure ne s'appliquerait que dans les zones où la pénurie de logements à louer est la plus forte. La délimitation des zones visées n'est pas connue avec précision, à ce jour.

Une seconde mesure sera mise en place afin de permettre que le nouveau loyer ne soit pas supérieur aux loyers moyens constatés dans le quartier.

En Allemagne, et en Suisse des dispositifs de ce genre existent déjà. Par exemple en Suisse, tous nouveaux locataires a un droit de contestation de son loyer dans les 30 jours de la signature de son bail, si il constate que l'ancien loyer inscrit dans son bail est inférieur de 10%.

Du point de vue du propriétaire, cette mesure semble peu nécessaire puisque l'augmentation des loyers suit déjà  l'indice Insee du coût de la construction, publié chaque trimestre. Qui dit propriétaire dit investissement, donc rentabilité. Le privé est là pour accompagner l'offre de logements, sa vocation n'est pas de faire du social. Il est vrai que de nombreux propriétaires ont durci leur demande de garanties lors d'une mise en location, car en cas d'impayés, la trêve hivernale (15 Novembre-15 mars) permet aux locataires qui ne paient pas leur loyer de rester en place dans leur logement. Cette situation a contribué à la pénurie de logements à louer dans certaines zones car les propriétaires ne souhaitaient pas s'exposer à des situations quasi-confiscatoires de leur bien. Les charges inhérentes à un logement ont elles aussi fortement augmentées.

Dans un scenario catastrophe, pas si rare, un locataire qui ne paie pas son loyer, ne paie pas ses charges, comme le chauffage. Certains propriétaires agés se sont alors retrouvés dans l'incapacité financière de payer les charges de copropriété et se sont trouvés exposé à la vente forcée de leur logement par les copropriétaires. Mais à quelle valeur, si par malheur un locataire mauvais payeur occupe les lieux ?

La rentabilité pousse en général le propriétaire à effectuer des travaux dans le logement loué afin de préserver cette rentabilité. Le marché est seul juge, un bien mal entretenu se loue moins bien et moins vite qu'un logement en bon état. Cette nouvelle mesure d'encadrement des loyers peut-elle remettre en cause cette généralité, et si oui comment ?

Si le loyer est encadré, il semble probable que le propriétaire hésitera avant de faire des travaux si ceux-ci ne sont pas pris en compte pour fixer le nouveau loyer. C'est là un risque que le législateur devra lever.

Un parc de logements locatifs est composé de différents types de propriétaires. Les privés, ceux qui investissent pour leur retraite, pour obtenir un revenu complémentaire, ne sont pas aussi bien outillés que les sociétés dont l'objet social  est la détention d'immobilier locatif. La part des investisseurs privés n'est pas à négliger, le decret devra faire preuve de simplicité et d'intelligence pour que l'effet attendu, à savoir la stabilité des prix des logements en relocation, ne conduise pas à une diminution du parc. Cela rendrait la situation encore plus tendue et engendrerait une spirale infernale par la diminution des offres et donc une inévitable augmentation des prix ou une dégradation du parc locatif.

Du point de vue du locataire, l'encadrement est une bonne chose si il assure le maintien d'un parc locatif en bon état, le prix n'étant pas le seul et unique paramètre. Bien se loger est aussi vivre dans de bonnes conditions. Ces dernières années, un incendie dans des logements insalubres a eu des conséquences humaines dramatiques. Un incendie c'était déjà un de  trop !

 

Commentaires

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pourquoi 06/06/2012
Très bon article plein de bon sens Tout en fait au profit les locataires. Même et surtout s'ils ne paient pas leurs loyers. En général ils ont signés un contrat écrit qui les engage. Que dirait-on si le loueur ne remplissait ses obligations : voyou, spéculateur, profiteur, etc.....
Sandrine ROUSSEAU 06/06/2012

Le locataire est effectivement protégé par la loi déjà et par les juges en cas de procédure. La France est toutefois un pays de droit donc si le loueur ne respecte pas ses obligations il engage sa responsabilité. Bon à savoir : ce qui hérite le plus les juges c'est la mauvaise foi alors à vous de réunir toutes les preuves qui viendraient confirmer cette mauvaise attitude.

Comme d'habitude, les politiques, surtout du bord au pouvoir actuel, partent d'une bonne intention, mais, comme ils n'ont jamais travaillé ou investi le fruit de leur travail (ce sont des fils de riches possédant des millions en oeuvres d'art - tiens, pas taxées à l'ISF) cela aboutit à des lois débiles et contre deux des valeurs de la France : liberté et égalité. Les prix de l'immobilier à paris sont très élevés. Un studio de 15 m2 coûte 150000 euros, le prix d'un immeuble en province. Pour rentabiliser (je rappelle que le rendement brut de l'immobilier est en moyenne de 5%, ce qui est très peu car le rendement net est souvent proche de 0) il faut louer cher. On en vient à préférer investir dans les parkings (ce qui d'un point de vue écologique et humain est stupide), c'est plus rentable et il n'y a pas de protection des voitures, qui peuvent être expulsées même l'hiver. Cette politique aboutira à ce que l'on voit dans l'immobilier public (HLM) : ascenseurs qui ne fonctionnent plus et mauvaises conditions de vie. D'où vient que les gens n'arrivent plus à se loger ? C'est qu'ils ont perdu beaucoup de pouvoir d'achat avec l'Euro et les mauvaises décisions politiques (les 35h, trop de social à mauvais escient, par exemple). Il y a aussi un très mauvais rapport à l'argent en France. Les propriétaires, les patrons sont vus comme des méchants. Or, les uns logent les gens, les autres leur donnent du travail (enfin, sauf quand on les taxe à fond). Et puis, tout un chacun peut devenir propriétaire, que ce soit d'un parking ou d'un studio. Mais c'est mal vu et personne n'explique à l'école comment faire pour gérer son argent. Et quid de la mairie de Paris qui se gave de taxes sur les transactions immobilières (prix forts = forts revenus dus aux taxes) et qui, en revanche, ne construit pas assez de crêches et qui, en plus tente d'organiser les JO alors tout le monde sait que les JO sont un gouffre financier ? Certes il y a des profiteurs, des voyous (des deu

coglionou 13/06/2012
encadrement des loyers oui assorti neanmoins de l'obligation faite aux locataires de regler tous les mois leur loyer quelle que soit la periode de l'annee.Les degradations faites aux logements elles existent doivent aussi incomber a ceux qui les ont faites.Or aujourd'hui le locataire se barre en laissant la note au loueur ceci a tout de meme pour consequence une diminution des logements donnes en location.
Sandrine ROUSSEAU 15/06/2012

Oui 'est l'un des risques de cet encadrement.